Les problèmes posés entre le Syndic et le Promoteur Immobilier lors de la Passation de Gestion des Parties Communes

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Dans le domaine de l’immobilier, la passation de la gestion des parties communes entre le promoteur et le syndic peut être source de nombreux litiges et défis. Cette phase cruciale marque le transfert de responsabilités pour l’entretien et la gestion des espaces collectifs d’un immeuble ou d’une résidence. Cependant, les problèmes posés entre le syndic et le promoteur lors de cette passation peuvent être nombreux et complexes.

La passation de gestion des parties communes intervient généralement lors de la première vente. Elle est régie par des dispositions légales spécifiques, et est soumise à un protocole rigoureux. Malgré ces cadres réglementaires, plusieurs défis peuvent survenir lors de cette transition.

1 : Le premier défi réside souvent dans la définition claire des parties communes, identifiant avec précision les espaces collectifs et les équipements qui seront transférés du promoteur au syndic. Des désaccords peuvent surgir quant à l’inclusion ou l’exclusion de certains éléments, créant des tensions entre les parties concernées. De plus, l’état de ces parties communes au moment de la passation peut être source de litiges si elles ne sont pas livrées dans un état satisfaisant.

2 : La gestion des parties communes implique des dépenses d’entretien, de maintenance et d’amélioration. Les conflits peuvent surgir sur la répartition des charges entre le promoteur et le syndic pendant la période de passation. Le promoteur peut être tenté de minimiser ses engagements financiers (En vertu des dispositions légales en vigueur, le promoteur immobilier se trouve dans l’obligation juridique de s’acquitter des charges de copropriété afférentes à l’ensemble des biens non encore vendus au sein de l’immeuble ou du complexe résidentiel en cours de développement. Cette contrainte découle de sa qualité de copropriétaire originel de ces unités immobilières jusqu’à leur cession effective à des acquéreurs tiers. Ainsi, pendant cette période de détention, le promoteur assume la responsabilité intégrale des charges de copropriété relatives à ces biens non encore aliénés, contribuant ainsi au financement et à l’entretien des parties communes et des services collectifs nécessaires à l’ensemble des résidents potentiels), tandis que le syndic peut craindre de supporter un fardeau trop lourd dès le début de sa gestion.

3 : Le promoteur est tenu de fournir au syndic un ensemble complet de documents relatifs à la copropriété, tels que les plans, les contrats, les garanties, etc. Les retards ou les omissions dans la transmission de ces documents peuvent compliquer la prise en main du syndic, retarder les prises de décision et créer un environnement d’incertitude.

4 : Le choix du syndic est un élément crucial pour une gestion harmonieuse des parties communes. Le promoteur peut chercher à imposer un syndic peu qualifié ou peu compétent afin de conserver une certaine emprise sur la copropriété (il est courant que les promoteurs immobiliers établissent des Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) dédiées spécifiquement à cet objectif). Les copropriétaires, de leur côté, peuvent exprimer des doutes quant aux capacités du syndic désigné par le promoteur.

 

Pendant la phase de passation, la copropriété passe d’une gestion unilatérale par le promoteur à une gestion collective par le syndic, représentant les intérêts de l’ensemble des copropriétaires. Ce changement de dynamique peut être délicat et entraîner des tensions, notamment lorsqu’il s’agit de prises de décision importantes pour la copropriété.

Pour éviter ces problèmes, une communication ouverte et transparente entre le syndic et le promoteur est essentielle. Un procès-verbal détaillé doit être établi pour régir la passation de gestion des parties communes.

En conclusion, la passation de gestion des parties communes entre le promoteur et le syndic peut être un processus complexe, générant des problèmes potentiels. Cependant, avec une collaboration adéquate et une planification minutieuse, ces défis peuvent être surmontés pour assurer une gestion efficace et harmonieuse de la copropriété.

Par : Mohamed Amine EL BARKAOUI

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